کاداستر که در نظام حقوقی ایران از آن با عنوان «حدنگار» یاد می شود نوعی از نقشه برداری ثبتی است که دارای ارزش حقوقی بوده و وضعیّت املاک کشور را مشخّص می سازد. به رغم اهمیّت و جایگاه این نهاد در حقوق نوین ثبتی، در نظام حقوقی ایران و استرالیا برخی از مسائل مربوط به آن همچنان مورد غفلت واقع شده است. پژوهش حاضر با استفاده از روش توصیفی- تحلیلی به جایگاه کاداستر در اعتباربخشی به اسناد رسمی و تضمین وتسهیل بیع املاک با مطالعه تطبیقی در حقوق استرالیا می پردازد، که سیستم ثبت املاك از طریق تشخیص و تعیین حقوق مالکیت و تضمین و تسهیل ثبات وضعیت حقوقی بیع املاك از یکسو وحمایت حقوقی از حقوق مزبور از سوي دیگر منجربه کاهش هزینه مبادله املاك، امنیت و تسریع در معاملات می گردد و در نتیجه موجب ورود ملک به چرخه اقتصادي می شود و نشان می دهد که استفاده از سیستم ثبت عینی املاك در ترکیب بـا کاداسـتر در نظـام ثبتـی ایـران و استرالیا که به صورت چند بعدی صورت گرفته است، امکـان دسترسـی بـه ایـن هـدف را علیرغم برخی کاستی ها فراهم نموده است. می توانید این پژوهش رشته حقوق را به صورت فایل word دانلود نمایید.
مقدمه
مطالعه¬ی تطبیقی نظام¬هاي حقوقی مختلف نشان می¬دهد كه «این نظام¬ها مفاهیم متفاوتی را از ثبت پذیرفته¬اند و این امر منجر به آن شده است كه در هر كشوري با توجّه به مفهوم پذیرفته شده از ثبت، اثر ثبت بر اعتبار اَعمال حقوقی به ویژه معاملات ناقل حق مالکیّت، متفاوت باشد» (طباطبائی حصاری، 1394: 678). «در سیستم هاي ثبتی دو مقوله ثبت اسناد و املاك نقش¬آفرینی می¬نمایند که علی¬رغم عملکرد مجزاي این دو مقوله نمی¬توان از وابستگی این دو بر یکدیگر و تأثیراتی که هر کدام بر یکدیگر می¬گذارند، غافل بود. چرا که توسعه¬ی نظام ثبت اسناد همواره منوط بـه توسعه¬ی نظام ثبت املاك بوده است» (ناصر، 1397: 119). به نظر می¬رسد یکی از «وظایف نظام ثبتی یک کشور جهت برقراري امنیّت تصرّف در کشور اجراي کامل تشریفات مقرّر در قوانین و مقرّرات مربوط بـه اراضی مشمول اصلاحات ارضی می¬باشد. چرا که ساکنین یک جامعه جهت انجام فعالیّت-هاي اقتصادی، اجتماعی، کشاورزی و... نیاز به یک اطمینان خاطر جهت اجراي هر چه بهتر مقرّرات دارند کـه ثبت مالکیّت اراضی در خصوص اجراي حقوق آن¬ها یکی از شاخصه¬هاي امر مذکور تلقّی می¬گردد» (Hanstad,1998: 658). بنابراین ایجاد یک مالکیّت قانونی می¬تواند یک عنصر مؤثر در افزایش امنیّت تصرّف تلقی گردد. استفاده از ثبت الکترونیکی اسناد یا انعقاد قراردادهاي هوشمند در گرو این می¬باشد که املاك مورد معامله جهت ثبت الکترونیکی، ثبت گردیده و بـه عبارتی عملیّات مقدماتی ثبت نسبت به آنها انجام شده باشد. امروزه با توسعه¬ی تکنولوژي در کنار ثبت الکترونیکی اسناد، انجام فرایند ثبت الکترونیکی املاك نیز در دستور کار کشورهاي توسعه¬یافته قرار گرفته است. «ثبت الکترونیکی املاك یک برنامه¬ی کاربردي اینترنتی در خصوص ثبت می¬باشد کـه در بردارنده¬ی تمامی اطلاعات مالکیّتی مالکان املاك و ملک ثبت شده و حقوق راجع به هر جزء از ملک می¬باشد، به گونه¬اي که می¬تواند به عنوان یک ابزار به صورت کاملاً شفاف اطلاعات مالکیّتی مالک یک ملک، تحدید حدود و محدوده¬ی هر ملک و سایر اطلاعات مورد نیاز را به خوبی در کمترین زمان ممکن در اختیار متقاضی قرار دهد».
بحث دیگری که در این میان مطرح است، در خصوص نقش کاداستر است. منظور ارتقای کیفی عملیّات فعلی ثبت سنّتی و اِعمال ضوابط و معیارها و دستورالعمل¬های فنّی مشخص در عملیّات جاری ضروری است تا از یک طرف به بخشی از هدف¬های نهایی کاداستر که تجدید ساختار ثبت کشور است، اقدام و از طرف دیگر از تکرار عملیّات سنّتی احتراز شود که بالطبع از دوباره ¬کاری و صرف هزینه و زمان و نیز ایجاد دعاوی و مشکلات و مسائل آینده جلوگیری خواهد نمود. «سیستم کاداستر نوعی حقوق ثبت نوین است که طیّ آن تمامی اطلاعات مربوط به نقشه ¬برداری و امور توصیفی نظیر حقوق زمین مورد گردآوری، تحلیل، تطبیق و ذخیره قرار می¬گیرد. به اطلاعات ناشی از حقوق زمین نیز پایگاه داده¬های زمین اطلاق می¬شود» «در سیستم کاداستر علاوه بر شناسایی و ثبت ترکیبی اراضی، فضای برنامه¬ریزی¬های کلان اقتصادی، اجتماعی، حقوقی و فرهنگی به وجود آمده و بستر تثبیت و تضمین مالکیّت خصوصی و توزیع عادلانه¬ی زمین و منابع موجود در آن فراهم می شود»
این تحقیق با بررسی عامل کاداستر به عنوان یک سند برای تضمین و توسعه¬ی معاملات املاک هم در کشور-های دارای نظام حقوقی مدون و هم کشور¬های کامن لاو بالخصوص استرالیا به دنبال پیدا کردن راهی برای توسعه و تضمین امنیّت معاملات املاک و از این مهمتر کاهش ازدحام پرونده¬های مربوط اختلاف دعاوی ملکی در دادگاه¬ها می¬باشد.
فهرست مطالب
فصل اوّل کلّيات تحقیق 5
1-1بيان مسأله 6
1-2 اهمیّت و ضرورت انجام پژوهش 24
1-3سؤالات پژوهش 25
1-3-1سؤال اصلی: 25
1-3-2 سؤالات فرعی: 25
1-4 فرضيههاي پژوهش 26
1-4-1 فرضیة اصلی: 26
1-4-2 فرضیه های فرعی: 26
1-5 اهداف پژوهش 26
1-5-1 هدف اصلی: 26
1-5-2 اهداف فرعی: 27
1-6 پییشینه ی پژوهش 27
فصل دوّم مباني نظري 31
2-1مفهوم سند رسمی 32
2-1-1تعریف سند از دیدگاه حقوقی: 35
2-1-2 پیشینهی تاریخی سند رسمی در ایران 36
2-1-3 سیر مالکیّت در ایران و نحوه ثبت اسناد 37
2-1-4 شناخت دفاتر اسناد رسمی 43
2-1-5 ثبت اختیاری و اجباری اسناد 46
ماده46 قانون ثبت می گوید «ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل: 46
2-2 انواع اسناد رسمی، آثار و شرایط آن 48
2-3 آثار حقوقی اسناد رسمی 50
2-4 قلمرو اعتبار جایگاه اسناد رسمی 52
2-5 اسناد عادی 52
2-6 مفهوم بیع وپیشینة تاریخی آن 54
2-7 پیشینة تاریخی بیع 58
2-8 پیشینة بیع در صدر اسلام 59
2-9 اقسام بیع 61
2-10 ارکان بیع 62
2-11 اوصاف بیع 63
2-12 آثار بیع 64
2-13 احکام بیع 65
2-14- نقش سند رسمی در بیع املاک 69
2-15 عقد صلح در قانون ثبت 76
2-16 مفهوم کاداستر 80
2-17 انواع کاداستر 82
2-18 ارکان و اجزای کاداستر 83
2-19 مزایای کاداستر 84
2-20 ضرورت ایجاد کاداستر 86
2-21 تاریخچه و پیشینه کاداستر در ایران 89
2-22 پیشینهی کاداستر در استرالیا 93
2-22-1 سيستم‌هاي فعلي كاداستر در استراليا 94
2-22-2 اطلاعات مربوط به املاك استراليا 95
2-22-3 سیاست املاک در استرالیا و امور مرتبط با آن 95
2-23 متولي اداره املاك 96
2-24 اجزاي يك سيستم ادارهی املاك و ارزيابي آن 96
2-25 اقدامات انجام‌شده به‌منظور اصلاح اداره املاك در ايالت ويكتوريا 97
2-26 چشم‌انداز سيستم اداره املاك ايالت ويكتوريا 98
2-27 کامن لا 99
فصل سوم تاثیر کاداستر بر اعتباردهی اسناد رسمی 101
3-1 کاداستر در ایران 102
3-1-1 نقش کاداستر در سازمان ثبت و اسناد 102
3-1-2 اهمیت کاداستر 109
3-1-3 توجیهات اجتماعی کاداستر 111
3-1-3-1 توجیهات اقتصادی 111
3-3-1-2 توجیهات غیر اقتصادی 113
3-1-4 طرح اجرایی کاداستر 114
3-1-4-1 مرحله نخست 114
3-1-4-2 مرحله دوم 114
3-2 نقش کاداستر در سازمان ثبت و اسناد 116
3-2-1 پیشگیری از دست اندازی به اراضی ملی 116
3-2-2 کاهش پرونده های زمین خواری 116
3-2-3- عدم شکل گیری بانک اطلاعاتی به روز و جامع از اراضی و املاک کشور 117
3-2-4 کنترل قیمت زمین و مسکن 117
3-2-5 سیاست گذاری و برنامه ریزی کلان و مدیریت شهری 118
3-3 چالش های غیر حقوقی اجرای کاداستر در ایجاد ثبات و امنیت اجتماعی 119
3-3-1 خرد شدن و تفکیک اراضی کشاورزی 119
3-3-2 عدم اجرای طرح آمایش سرزمین و نامشخص بودن وضعیت کاربری اراضی 121
3-3-3 عدم اجرای کاداستر اراضی کشاورزی 122
3-4 کاداستر در اروپا 123
3-4-1 توسعه ی سیستم کاداستر 123
3-4-2 وضعیت املاک در استرالیا 124
3-4-2-1 کاداستر در استرالیا 126
3-4-2-3 مدیریت زمین و سیستم کاداستر 126
3-4-2-4 سیستم کنونی 127
3-4-2-5 اجزاء کاداستر 128
3-4-2-6 ثبت املاک 129
3-5- کاداسترسه بعدی 130
3-6- کاداست در پروژه های عمرانی 134
3-7- اطلاعات املاک در کاداست 136
3-8- عدم شکل گیری بانک اطلاعاتی در اسناد عادی 140
3-9- اثبات مالکیت و لزوم ثبت املاک در پایگاه کاداست 141
3-10- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در صدد بهینه‌سازی سیستم کاداستر در ایران 149
3-11- لایه های کاداستر در ثبت املاک 151
3-13- پایگاه اطلاعات مکانی 155
3-14- فواید کاداستر در حفظ حقوق افراد 156
فصل چهارم تاثیر کاداستر بر تضمین و تسهیل بیع املاک 158
4-1 تاثیرات حقوقی کاداستردر ایجاد ثبات و امنیت اجتماعی 159
4-1-1نهاد ثبت و اثبات مالکیت 159
4-1-1-1 ثبت املاک با سند عادی 159
4-1-1-1-1 نقش کاداستر در ثبت اسناد عادی 160
4-1-1-2 ثبت آنی 161
4-1-1-2-1 اثرثبت آنی در مقابل مجرمین 162
4-1-1-2-2 اثر ثبت آنی در امور مشاورین املاک 164
4-2 تثبیت حق مالکانه افراد از طریق کاداستر 165
4-2-1 تثبیت مالکیت در ثبت نوین و سنتی 167
4-3 وضعیت کنونی و ایرادات اجرای کاداستر در ایران 170
4-3-1 ایرادات وارده برنظام ثبتی 170
4-4 تهیه کاداستر در استرالیا 174
4-4-1محتوای کاداستر در استرالیا 175
4-4-1-1 رابطه بین ثبت زمینی و کاداستر 176
4-4-1-2 كاداستر سندي قانوني 176
4-4-2 ابتکارات فعلی کاداستر در استرالیا 177
4-4-3 نگاهی تطبیقی به استرالیا و ایران 178
4-5- بررسی محتوا و ماهیت کاداستر جامع برای تعیین جایگاه مطلوب 179
4-6- راهکارهای تضمین و تسهیل بیع املاک به وسیله کاداستر 181
4-6-1- دسترسی سریع مالکان اسناد کاداستر به موقعیت دقیق و اطلاعات ملک 183
4-6-2- تضمین قیمت زمین در پایگاه کاداستر 183
4-6-3- زمین و املاک با ارزش کاداستر 186
4-7- کاداستر در میان ادله دعاوی بیع ملکی 187
فصل پنجم تاثیر کاداستر بر تضمین اعتبار اسناد المثنی 189
5-1 :تعریف و باز پژوهی ماده ایین نامه قانون ثبت ۱۲۰: 190
5-2 نحوه تقاضا و صدور سند مالکیت المثنی 192
5-3 چالشهاونقش کاداستر دررفع آنها 193
فصل ششم نتیجه گیری و پیشنهادات 202
6-1 نتیجه گیری 203
6-2 پیشنهادات 205
منابع 211