عقد اجاره، به محض انقضاء مدت پایان مییابد. با این وجود، هر چند که درحقوق ایران نصوص ویژهای راجع به تجدید صریح و یا ضمنی و همچنین تمدید عقد اجاره وجود ندارد؛ ولی مطابق اصول کلی، این امر امکانپذیر است. به این صورت که در مورد مدت اجارهای که تجدیدضمنی شده است، همچنان که متعاقدین در خصوص سایر شرایط عقد اجاره به صورت ضمنی توافق مینمایند، باید بر تعیین مدت زمانی مشخص نیز به صورت ضمنی توافق نمایند.البته قانونگذارطبق ماده 504ق.م.، اجاره زمین را برای مدّت معین،حتی در فرضی که مستاجر احداث بنا یا غرس اشجار بنماید و به نحوی باشد که تا مدتها بعد از انقضاء مدت اجاره باقی بماند را نافذ دانسته است.این ماده قانونی در خصوص عدم امکان اجبار مستأجربه قلع و قمع اعیانی موصوف درظرف زمانی مدت اجاره و نیز نسبت به امکان مطالبه اجرة المثل برای موجر در صورت ادامه تصرفات مستأجروهمین طور برای مستأجر در فرض باقی ماندن اعیانی بدون تصرفات وی،ابهام یا اشکال مبنایی ندارد،منتهی در خصوص امکان اجبار مستأجر به قلع و قمع بعد از انقضاء مدت اجاره، صراحتی ندارد بلکه تلقی مشهور این است که ظهور در عدم امکان اجبار دارد.که نگارنده دراین نوشتاربه بررسی فقهی حقوقی آن می پردازد. می توانید این تحقیق رشته حقوق را به صورت فایل word دانلود نمایید.
مقدمه
عقد اجاره دارای اوصاف ویژهای است که آن را از سایر عقود متمایز میکند، ازجمله این اوصاف، موقّت بودن آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا میکند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگیهای انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شرکت و … نیز در زمره عقود موقت هستند. آنچه که عقد اجاره را از آنها متمایز میکند، این است که مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالک منافع میشود؛ در حالی که، در عقود مزارعه، مساقات، شرکت و سایر عقود موقّت، مالکیت منافع انتقال نمییابد. ازآنجایی که هدف اصلي در عقد اجاره، انتفاع از عين است، پس،موجر مكلف است عين مستأجره را به نحوي تسليم نمايدكه مستأجر بتواند استفاده لازم و معمول را از آن ببرد.اين انتفاع نه تنها به هنگام تسليم عين مستأجره ، بلكه در اثناي مدت اجاره نيز شرط صحت عقد اجاره است. برهمين مبناست كه هرگاه امكان استفاده از عين از مستأجره چه به هنگام تسليم عين مستأجره وچه دراثناي مدت امكان پذير نباشد،اجاره باطل است.وهر چند كه موضوع عقد اجاره منفعت است،ولي چون منافع درطول زمان بتدريج از عين مستأجره به دست مي آيد، تلف عين،نيزمورد اجاره را از بين مي برد به عبارت ديگر، تمليكي كه به موجب عقد اجاره صورت مي پذيرد ، قبل از استيفاي واقعي منافع متزلزل است و برهمين مبناست كه تلف عين آن را از بين مي برد.همچنین عقداجاره از جمله عقود معوض و تمليكي است كه علاوه بر شرايط عمومي صحت معاملات،داراي برخي اوصاف ضروري مختص به خود است.قانونگذاردر ماده 504 ق.م. اجاره زمین را برای مدّت معین حتی در فرضی که مستاجر احداث بنا یا غرس اشجار بنماید و این مستحدثات به نحوی باشد که تا مدتها بعد از انقضاء مدت اجاره باقی می ماند را نافذ دانسته است. این ماده قانونی در خصوص عدم امکان اجبار مستأجر به قلع و قمع اعیانی موصوف در ظرف زمانی مدت اجاره و نیز نسبت به امکان مطالبه اجرة المثل برای موجر در صورت ادامه تصرفات مستأجر و همین طور برای مستأجر در فرض باقی ماندن اعیانی بدون تصرفات وی ، ابهام یا اشکال مبنایی ندارد ، منتهی در خصوص امکان اجبار مستأجر به قلع و قمع بعد از انقضاء مدت اجاره، صراحتی ندارد بلکه تلقی مشهور این است که ظهور در عدم امکان اجبار دارد.البته بابررسی این مسأله شایسته است که گفته شود :
اولا درماده504قانون مدنی،تعارض دو حقّ مالکانه وجوددارد(حق مالک زمین و حق مالک اعیانی)که مجموعاً در این ماده قانونی سه حکم روشن و بدون ابهام است:
الف- عدم امکان اجبار مستأجر به خراب کردن بنا و کندن درخت در طول مدت اجاره
ب- حق مطالبه اجرَت المثل برای مستأجر در صورتیکه بنا یا درخت در تصرف موجر باقی بماند
ج- حق مطالبه اجرت المثل برای موجر در صورتیکه بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند.
همه موارد فوق از ظاهر ماده مورد بحث استفاده می شود . حکم اول یعنی عدم امکان اجبار مستأجر به قلع و قمع بنا یا درخت در مدت اجاره یعنی قبل از انقضاء مدت روشن است و مقتضای عقد اجاره و آثار آن است ، علاوه بر اذن اولیه موجر(نسبت به احداث بنا یا غرس )که مشروعیت این موضوع را برای مستأجر دو چندان نموده است .
ثانیا ماده 504 ق.م متضمن فرعی است فقهی که فقها پیرامون آن اختلاف نظر شدید دارند و مجموعاً 4 نظریه می شد. ظاهراً نظریه مشهور این است که حق قلع و قمع برای موجر محفوظ است امّا با پرداخت خسارت به مستأجر که این نظریه اگر چه قابل مناقشه می باشد امّا نسبت بر نظریه عدم امکان اجبار بطور مطلق و حتّی در فرض پرداخت خسارت به عدالت و انصاف نزدیک تر است و به خاطر تضمین تقریبی دو حق مالک و مستأجر می تواند با نظریات دیگر سازگار گردد . و در خصوص ادله دو نظریه هر چند نمی توان گفت نظریه عدم امکان اجبار نظریه ای است بدون دلیل چرا که برخی از ادله آن به خصوص مقوله حق ریشه ،قابل توجه است امّا انصاف این است که این ادله توانای مقابله و مقاومت در برابر ادله نظریّه امکان اجبار ندارد .
ثالثا به نظر امکان سازگارسازی مفادماده504ق.م. با نظریه امکان اجبار وجود دارد. زیرا ادبیات به کار رفته در این ماده مذکورتا حدود زیادی گویای مدعا است. توضیح اینکه این ماده قانونی به لحاظ ترکیب لفظی و ساختار حاکم بر ان دارای صدر و ذیلی است که می توان با تعمّق در آن منظور قانونگذار را کشف کرد، آغاز متن تا(و بعد از انقضاء مدت) بنا به ظهور لفظی و ملاحظه تفصیل بعد از آن، ناظر به دوره قبل از انقضاء مدت اجاره که با توجه به صراحت ماده،در این دوره نمی توان مستأجر را به قلع و قمع بنا یا درخت مجبور کرد. و عبارت بعداز (و بعد از انقضاء مدت... )ناظر به دوره بعد از انقضاء مدت اجاره است که امکان یا عدم امکان اجبار را نمی توان برای این دوره از دلالت صریح منطوقی آن استفاده کرد،لیکن با توجه به کلمه (اگر) در دو حکم آمده در این بخش می توان فهمید که یا منظور قانونگذار صرفاً بیان مسئولیت هر یک از مستأجر و موجر در صورت عدم قلع و قمع مستحدثات است و اینکه تکلیفشان حسب مورد پرداخت اجرت المثل است و فحوای آن اشاره به امکان قلع و قمع دارد در صورتی که نخواهد مستحدثات باقی بماند و یا لااقل در خصوص امکان یا عدم امکان اجبار ساکت است و دلالتی ندارد و در این صورت برای تعیین تکلیف می بایست به ادله و قواعد دیگر مراجعه کرد.
بنابراین دراین نوشتار ضمن تبیین دقیق مسأله و بررسی مبانی هر دو احتمال، باراثبات نظریه امکان اجبار را به دوش کشیده و آن را به لحاظ مبنایی موافق موازین فقهی و حقوقی می داند و می کوشد تا با تجزیه و تحلیل ساختاری این ماده ، مفاد آن را با نظریه امکان اجبار سازگاری دهد.تحلیل زبان شناختی ماده 504ق.م. استصحاب آثارمالکیت موجر، قاعده تسلّط، استفاده از مالک مادة 540 ق.م.، از جمله مستندات اثباتی نظریه مزبور هستند که در این نوشتار مورد بررسی و توجه قرار گرفته شده ،همچنان که قاعده اذن و قاعده الضرر و مقوله حق ریشه به عنوان دلیل نظریه عدم امکان اجبار ، مورد بررسی و نقد واقع شده است.
بیان مسأله تحقیق
عقد اجاره دارای اوصاف ویژهای است که آن را از سایر عقود متمایز میکند، ازجمله این اوصاف، موقّت بدون آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا میکند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگیهای انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شرکت و … نیز در زمره عقود موقت هستند. آنچه که عقد اجاره را از آنها متمایز میکند، این است که مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالک منافع میشود؛ در حالی که، در عقود مزارعه، مساقات، شرکت و سایر عقود موقّت، مالکیت منافع انتقال نمییابد. با این وجود در ماده ۴۶۸ قانون مدنی، قانونگذار ذکر مدت را از شرایط اساسی عقد اجاره ذکر نموده است؛ این ماده مقرر میدارد: «در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است «.. بنابراین متعاقدین لزوماً باید مدت عقد اجاره را تعیین کنند. آنچه که در این جا اهمیت دارد،این است که مدت اجاره چه زمانی خاتمه مییابد و آثار انقضاء مدت آن چیست.در عقد اجاره، ممکن است متعاقدین مدت را بطور مشخص ذکر نمایند و مسلّم است که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان میپذیرد. اما گاهی متعاقدین مدت اجاره را ذکر نمیکنند و یا این که مقداری از منفعت را به شیوه دیگری، از جمله بیان مسافت تعیین میکنند.
همان طوری که گفته شد عقد اجاره از جمله عقود معین لازم و دارای شرایط و آثار مشخص است و در کلیّت شروط و آثار آن اختلاف و ابهام چندانی بین حقوقدانان وجود ندارد،که قانونگذار در قالب 51 ماده درفصل چهارم قانون مدنی مطرح کرده است،منتهی درماده504آن از نقطه نظر امکان یا عدم امکان اجبار مستأجر به قلع و قمع مستحدثات (اشجار یا بنای ایجاد شده توسط مستأجر) پس از انقضاء مدت اجاره ، از شفّافیت لازم برخوردارنیست، به همین جهت مورد بحث و گفتگو های نظری قرار گرفته و قضات نیز در چگونگی استناد به آن دچار مشکل شده اند که به لحاظ نتایج کار بردی که دارد همچنان شایسته مطالعه جدّی است . به نظر می رسد مشکل این ماده را می توان با بازخوانی و بررسی مبانی فقهی آن حل کرد.ماده 504قانون مدنی مقرر می دارد :(هر گاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنایا غرس بوده ، موجر نمی تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کندو بعد از انقضاء مدت ، اگر بنا یا درخت در تصرّف مستأجر باقی بماند ، موجر حقّ مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد ، مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت ) . مهمترین مشکل موجود در این ماده این است که دو حق مالکانه(حق موجر بر عرصه و حق مستأجر نسبت به اعیانی) در این ماده به هم گره خورده و با هم برخورد پیدا می کنند . قانون گذار، هم آمده قرار داد خصوصی بین موجر و مستأجر را به نحوی که در ماده آمده و نتیجه حاصله از آن را که در نهایت برخورد دو حقّ با هم هست را محترم و نافذ شمرده ! و هم مطالبه اجرت المثلی که فاقد منشأ قراردادی و بلکه حقوقی است را برایشان محفوظ و موجّه دانسته است ! ، مشکل دیگر در این ماده این است که چگونگی تصرف مستأجر و نیز مالک را بعد از انقضاء مدت اجاره (در فرض تصرف) مشخص نکرده و حدود آن را معلوم نکرده است که این نیز بگونه ی ،خود شایسته ی مطالعه ای جداگانه است . اشکال این ماده در صورتی که نتوانیم امکان اجبار مستأجر را به قلع و قمع اعیانی از آن استنباط کنیم ، اشکالی است مبنایی و می بایست ازطریق باز خوانی و بررسی مبانی فقهی وحقوقی آن مورد نقد و ارزیابی قرار گیرد. این نوشتار اولا می کوشد تنافی ظاهرماده را با نظریه امکان اجبار مستأجر به قلع و قمع از بین ببرد . ثانیا؛ً با نگاهی کاملا کاربردی و با رویکردی فقهی و مبنایی ، وضعیت آن را روشن نماید.
در اصطلاح فقه مشهور است که اجاره تملیک منفعت یا عمل در مقابل عوض می‌باشد
گروهی تعریف مشهور را از زوایای مختلف مورد انتقاد قرار داده‌اند. از جمله معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره با پاره‌ای از آثار آن سازگاری ندارد چه این که منافع در عقد اجاره، حین عقد موجود نیست و چون اجاره از عقود معاوضی است لذا می‌بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است
بر همین مبنا و برای احتراز از ایراد، برخی به تعریف مشهور ضمیمه‌ای پیوند زده و گفته‌اند: اجاره تملیک عمل یا منفعت در مقابل عوض است و ممکن است گفته‌شود که حقیقت اجاره، تسليط بر عین برای انتفاع در مقابل عوض معین و معلوم است
برخی نیز قائل هستند تملیک منفعت، ثمره¬ي عقد اجاره است که به تبع معامله می‌آید نه این که تملیک منفعت، عقد اجاره باشد کما این که تسلیط بر عین، حقیقت اجاره نیست، بلکه از احکام عقلایی اجاره یا از لوازم آن است
برخی نیز بیان داشته‌اند: اجاره عقدی است که ثمره¬ي آن انتقال منافع در مقابل عوض معلوم است با بقاء اصل ملک به حالت اول و یا این که اجاره عقدی است که برای این ثمره تشریع شده‌است.
مفهوم حق ریشه
در حقوق ایران، هنگامی که کشاورز ریشه کشت خود را با اجازه مالک یا اجازه متولی موقوفه در زمین ایجاد کند، ریشه موجود در زمین متعلق به کشاورزاست -حتی بعد ازپایان یافتن عقودی مانند مزارعه، مساقات و اجاره.برخی ازحقوق دانان حق ریشه را معادل حقوق زارعانه دانسته اند و در مورد حقوق زارعانه نوشته اند:حقوق زارعانه به نامهای دسترنج رعیتی و....نامیده شده است.حقوق زارعانه عبارت است از حق ریشه و برای شخم زدن و کود دادن وارزش رنج بردن زارع در آباد کردن زمین زراعی توضیح مطلب این که در حقوق ایران عقودی به نام مزارعه و مسافات وجود دارد. در این عقود چون زارع ریشه را با اجازه مالک در زمین وی ایجاد نموده، لذا ریشه موجود در زمین بعد از پایان عقد مزارعه متعلق به هردو است و بعد از اتمام عقد مزارعه، این ریشه حقی را برای زارع تیز در زمین مالک ایجاد مسی نماید و زارع در محصول آن ریشه شریک است.
هرگاه پس از پایان یافتن مدت مزارعه و برداشت محصول، برخی دانه ها یا ریشه زراعت درزمین بماند درصورتی که دو طرف از آن اعراض نکرده اند باید حاصل زراعت را مانند بار قبل تقسیم کنند و چنان چه هر یک از حق خود اعراض و صرف نظر کند دیگری می تواند محصول را به خود اختصاص دهد و چنان چه دراختیار عامل باشد باید اجرت زمین را بپردازد
حق ریشه، حق آب و گل، حق نسق زراعی و امثال این ها که در شهرها و روستاهای ایران به نام های متفاوت ذکر می شود و تابع عرفا و عادت محل است. مثلا برخی از محصولات کشاورزی پس از گذشت چندین سال هنوز قابل بهره برداری است مثل یونجه، نعناع و درختان مثمر و غیر مثمر، در این صورت کشت کننده در صورتی که به عناوین مختلف مجبور به ترک زمین شود، باید حق ریشه او پرداخت شود یا در مورد درختان غرس شده که در صورت ترک اجباری بایدحقوق کشاورزپرداخت گردد ودرموردمتصرفان قانونی مثل مستأجران اراضی کشاورزی-زارعان ومستأجران اراضی موقوفه نیز حق ریشه موجود باشد.
چكيده 1
مقدمه 2
فصل اول- کلیات ومفاهیم
1-1-بيان مسأله تحقیق 6
1-2-اهمیت وضرورت تحقیق 7
1-3-اهداف تحقیق 7
1-4- پیشینه ی تحقيق 8
1-5- سؤالات تحقيق 9
1-6- فرضیات تحقيق 9
1-7-روش تحقيق 10
1-8- مفهوم شناسی 10
1-8-1- مفهوم عقداجاره 10
1-8-1-1- اجاره درلغت 10
1-8-1-2- اجاره دراصطلاح 11
1-8-2- انواع عقداجاره 13
1-8-2-1- اجاره اعیان 14
1-8-2-2- اجاره حیوان 14
1-8-2-3- اجاره ابدان 14
1-8-3- مفهوم عقدعهدی وتملیکی 15
1-8-4- مفهوم اجاره تملیکی واجاره عهدی 16
1-8-5-مفهوم أجل 19
1-8-6-مفهوم جعاله 20
1-8-7-مفهوم حق ریشه 21
1-9- شرایط عقداجاره 22
1-9-1- معوض بودن عقداجاره 22
1-9-2- موقت بودن عقداجاره 22
1-10- ارکان عقد اجاره 24
1-10-1- مفهوم اجیر 24
1-10-2- مفهوم مستأجر 24
1-10-3- متعاقدین 25
1-10-4- ایجاب وقبول 26
1-10-5- عوضان(موردمعامله) 26
1-11- مفهوم مستحدثات 28
فصل دوم- حق مستأجردرمستحدثات بنا
2-1- حق مالکیت مستأجربرمستحدثات 30
2-1-1- حق ابقاء بنا مستحدثات 32
2-1-1-1- حق مالک به درخواست قلع وقمع بدون جبران زیان 32
2-1-1-2- حق مالک به درخواست قلع وقمع همراه با جبران زیان 33
2-1-1-3- حق مستأجربرابقاء مستحدثات بنا 33
2-1-2- نظریه مختار 34
2-1-3- اجاره بهای عین مستأجر 35
2-1-3-1- هزینه ها 35
2-1-3-2- اجرت کارها 36
2-1-4- بررسی تقابل حق مالکیت موجرومستأجردرامرمستحدثات بنا بعدازانقضاء آن 37
2-2- انتقال عین مستأجره وآثارآن درفقه 43
2-2-1- انتقال عین مستأجره به شخص ثالث 43
2-2-1-1- امکان انتقال عین مستأجره به شخص ثالث 43
2-2-1-2- آثارانتقال عین مستأجره به شخص ثالث 44
2-2-1-2-1- آثارانتقال نسبت به انتقال دهنده(موجر) 44
2-2-1-2-2- آثارانتقال نسبت به مستأجر 46
2-2-1-2-3- آثارانتقال نسبت به انتقال گیرنده(شخص ثالث) 47
2-2-2- انتقال عین مستأجره به خودمستأجردرفقه 50
2-3- بررسی محدودیت نقش مستأجردرعقداجاره توسط موجر 52
2-3-1- جایگاه محدودیت نقش مستأجردرفقه 52
2-3-1-1- شرط مباشرت مستأجردراستیفاء منفعت ازعین مستأجره(بنفسه بودن اجاره) 52
2-3-1-2- شرط واگذارنکردن مورداجاره به دیگری(لنفسه بودن اجاره) 53
2-3-1-3- شرط مباشرت همراه با واگذارنکردن مورداجاره به دیگری(اجاره بنفسه-لنفسه باشد) 54
2-3-1-4- شرط واگذارنکردن مورداجاره به دیگری به بیش ازمبلغ اجاره شده 54
2-3-2- جایگاه محدودیت نقش مستأجردرحقوق موضوعه 57
2-3-2-1- بررسی موضوع درقانون مدنی(طبق ماده 496ق.م) 57
2-3-2-2- بررسی موضوع درقانون روابط موجرومستأجر 58
فصل سوم- اثرتصرف مستاجردرامرمستحدثات بنا پس ازانقضاء عقداجاره
3-1- امکان یا عدم امکان اجبارمستأجربه قلع وقمع اعیانی بعدازانقضاء اجاره 63
3-1-1- امکان یا عدم امکان اجبارمستأجربه قلع وقمع اعیانی بعدازانقضاء اجاره درفقه 63
3-1-1-1- تخییر مالک به ابقای زراعت یا ازاله آن 64
3-1-1-2- حق مالک نسبت به ازاله زراعت 65
3-1-1-3- عدم امکان اجبار مستأجر به قلع و قمع حتی با پرداخت خسارت 65
3-1-1-4- تخییر مالک بین ابقاء زرع با دریافت اجرت 65
3-1-2- سابقه حقوقی مساله واقوال پیرامون آن 66
3-2-بررسی موضوع امکان یاعدم امکان قلع وقمع اعیانی بعدازانقضاءاجاره توسط مستأجر 69
3-2-1- نظریة عدم امکان اجبار 69
3-2-1-1- استناد به قاعده لاضرر و پاسخ به آن 70
3-2-1-2- استناد به قاعده اذن و پاسخ به آن 71
3-2-1-3- استناد به حقّ ریشه 73
3-2-1-3-1- نادیده گرفته شدن حق ریشه در ماده 540 ق.م. 73
3-2-1-3-2- شامل نشدن حق ریشه 75
3-2-2- نظریه امکان اجبار 75
3-2-2-1- تعارض دو ضرر و حاکمیت قاعده تسلّط 76
3-2-2-2- امکان رفع ضرر در فرض قلع و قمع 79
3-2-2-3- استصحاب آثار مالکیت موجر 80
3-2-3- تحلیل زبان شناختی ماده 504ق.م. 80
فصل چهارم- نتیجه گیری وپیشنهادها
4-1- نتیجه گیری 83
4-2- پیشنهادها 88
منابع و ماخذ
منابع فارسی 90
منابع عربی 92
مقاله 95
چکیده لاتین 96