امروزه با افزایش جمعیت در کلان شهرها، تعداد زیادی از املاک و واحدها با کاربری‌های مختلف خرید و فروش می‌شوند. هدف این تحقیق طراحی سیستمی است که با استفاده از آن کاربران با صرف مدت زمانی کوتاه و از طریق اینترنت آپارتمان خود را به فروش رسانده یا از وجود آپارتمان مورد نظر خود برای خرید آگاهییابند؛ از قابلیت‌های مهم این سیستم توجه به معیارهای خارجی موثر در انتخاب یک ملک و قیمت‌گذاری بر اساس روش‌های داده‌کاوی می‌باشد. پس از مطالعه بر روی موضوعات مرتبط با تحقیق، از بین روش‌های موجود در زمینه سیستم¬های توصیه‌گر، روش دانش محور به دلیل استقلال از سایر کاربران و انتخاب‌های کاربر در گذشته و نیز معیار مبنا بودن آن، به عنوان روشی مناسب انتخاب گردید. معیارهایی که کاربر می‌تواند آنها را مقدار دهی کند، در دو دسته معیارهای درونی و خارجی جای می‌گیرند که برای محاسبه شباهت به سه دسته معیارهای پیوسته، گسسته، معیارهای گسسته با مقادیر کمینه مطلوب تقسیم می‌گردند. در زمینه قیمت‌گذاری املاک نیز روش‌های داده‌کاوی بررسی شده و در نهایت روش شبکه عصبی انتخاب گردید.پیش‌فروش (فروش قبل از تکمیل پروژه) روشی متداول در بسیاری از کشور‌ها خصوصاً کشور‌ها‌ی آسیایی می‌باشد. یکی از مهمترین دلایل محبوبیت این روش، کاهش ریسک‌ها‌ی ورشکستگی، بازار‌یابی و نقدینگیِ سازنده و ریسک عدم قطعیت هم برای سازنده هم خریدار می‌باشد. می توانید این پروژه رشته حقوق را به صورت فایل word دانلود نمایید.
مقدمه
یکی از بحث برانگیزترین موضوعات ثبتی در ایران، مفاد مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، از زمان تصویب 18/10/1351 است تا سال 1383 که مهلت قانونی مواد موصوف به اتمام رسیده و در طول دوره اجرا، بیش از 10بار مورد تجدیدنظر قرار گرفته است. بر اساس اشکالات و نواقصی که مواد فوق در طی ادوار گذشته داشته است مجلس شورای اسلامی در مورخه 30/9/1390 قانون جدید تعیین تکلیف ثبتی املاک و اراضی فاقد سند را به تصویب رساند. در بررسی جامع این قانون و همچنین بررسی مزایا و معایب آن نسبت به مواد 148 و 147 قانون ثبت و اصلاحیه های آن است. نتایج بررسی سوالات نشان می دهد مواد 147 و 148 قانون ثبت و قوانین اصلاحی آن قبل از قانون جدید تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند مصوب 30/9/1390 با وجود مزایای بسیار دارای اشکالات و نواقصی می باشد که برای رفع این اشکالات قانون جدید تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند به تصویب رسیده است. بنابراین بین قانون جدید و مواد 147 و 148 و اصلاحیه های در ادوار مختلف تفاوت ها و تغییراتی وجود دارد. از جمله این تفاوت ها در مراجع رسیدگی کننده، املاک موضوع قانون، تثبیت مالکیت و استفاده از نقشه کاداستر بوده است. بر این اساس نقشه کاداستر جایگاهی ویژه در قانون جدید تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند مصوب 30/9/1390 دارد. با وجود رفع بسیاری از اشکالات قوانین قبلی در قانون جدید، این قانون دارای معایبی چون عدم جامعیت زمین های فاقد ساختمان، زمین های بنیاد و اراضی زراعی و باغی می باشد.
بیان مسئله
پژوهش حاضر به بررسی،آثار حقوقی فروش املاک با سند عادی و دعاوی ناشی از آن در پرتو حقوق شهروندی می¬پردازد. سازمان اسناد و املاک کشور سازمانی است حاکمیتی و وابسته به قوه قضائیه، توسعه یافته، کارآمد و اثر بخش که با برخورداری از مدیریت دانش محور، منابع انسانی کارآمد، ساختاری فراگیر و تحول گرا، با ظرفیت‌های غنی نرم افزاری و سخت افزاری، ضمن اجرای صحیح مأموریت و برنامه های خود با بهره گیری حداکثری از منابع در اختیار و فناوری های نوین، امکان ثبت و صدور اسناد رسمی،مالکیت‌های معنوی، شرکت‌های تجاری و موسسات غیر تجاری به صورت الکترونیک و برخط در محیط مجازی امن، سند دار نمودن تمام عرصه کشور در سیستم کاداستر در چارچوب قوانین و مقررات روزآمد، سازماندهی و با توسعه ثبت رسمی ضامن و حامی حقوق مالکیت مشروع و قانونی اشخاص حقیقی و حقوقی خواهد بود. در این راستا این اداره کل به منظور تضمین حقوق شهروندییعنی مجموعه حقوق و امتیازاتی که به شهروندان یک کشور با لحاظ کردن دو اصل کرامت انسانی و منع تبعیض، برای فراهم سازی زمینه رشد شخصیت فردی و اجتماعی شهروندان در نظام حقوقی هر کشور تعلق می گیرد، فناوری های نوین ثبتی و استفاده فراگیر و یکپارچه از آن ها از جمله خدمات الکترونیک ثبتی، ثبت آنی معاملات و با اجرایی شدن قانون حدنگار (کاداستر) است، سیستم کاداستر را سرلوحه کار خود قرار داده است.
اهمیت و ضرورت تحقیق
برخی ازحقوقدانان معتقدند هرگاه مالی غیرمنقول به وسیله مالک مورد دو عقد بیعیکی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد سند عادی مزبور قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود و خریدار با سند عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی, پیروز نخواهد شد. زیرا طبق ماده 1305 ق.م. که مقرر می‌دارد: "در اسناد رسمی تاریخ معتبر است حتی علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است" تاریخ سند عادی مذکور در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست؛ بنابراین سند مزبور مانند سند عادی فاقد تاریخ بوده و بنابر اصل تأخر حادث تأخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمی مفروض خواهد بود. در نتیجه خریدار با سند عادی نمی تواند با تکیه بر تاریخ سند خود را مالک مبیع معرفی کند و باید حکم بر وقوع بیع برای خریدار با سند رسمی صادر گردد مگر اینکه ثابت شود تاریخ انشای بیع موضوع سند عادی مقدم بر تاریخ بیع مورد سند رسمی بوده است که در این صورت مبیع متعلق به خریدار با سند عادی می باشد و معامله با سند رسمی معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اینکه خریدار با سند عادی مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده به خواسته تنظیم و امضای سند رسمی انتقال کند و فروشنده در تاریخ پس از طرح دعوی مذکورملک مورد بیع موضوع سند عادی را با سند رسمی به شخص ثالث منتقل کند یا این که خریدار با سند رسمی اقرار کند که بیع با سند رسمی پس از بیع با سند عادی واقع گردیده است که در این‌گونه موارد به تقاضای خریدار با سند عادی سند رسمی مذکور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی فروش مال مزبور به خریدار با سند عادی خواهد گردید. البته در اين نوشتار هدف آن است که با استعانت از متن قانون و رويه قضايي موجود در محاکم قضا به اين نتيجه برسيم که تعارض تاريخ بين اسناد تنها در خصوص تعارض بين دو سند عادي متصور مي باشد اما بين تاريخ دو سند رسمي يا بين تاريخ سند رسمي و عادي نمي توان تحقق تعارض رامتصور بود چرا که در هر مورد با بررسي معلوم مي گردد يکي از ارکان تعارض وجود ندارد بلکه حسب مورد با اعمال ساير مقررات مانند کنار گذاشتن سند عادي به واسطه عدم قدرت اثباتي مثلا مواد 46 و47 قانون ثبت و يا عمل براساس سند عادي در جهت اثبات تعهد مندرج در سند رسمي ، تکليف دعوي مشخص وليکن در اين موارد عمل بر اساس سند رسمي يا عادي نه بواسطه ترجيح آن بر ديگري در مقام تعارض بلکه بواسطه رعايت و اعمال ساير مقررات قانوني مي باشد.
متغیرهای تحقیق
قولنامه يك عمل حقوقي حاصل اراده دو طرف است كه خواسته اند با اين عمل، حقوق و تكاليفي در روابط حقوقي خود ايجاد كنند مضاف بر اين كه ماده ۱۰ قانون مدني كه مبتني بر اصل آزادي قرارداد هاست عمل آنها را به رسميت مي شناسد و در روابط حقوقي آنها مؤثر است. براي پي بردن به ماهيت واقعي قولنامه بايد به عقيده طرفين توجه شود. ممكن است قولنامه فقط به امضاي يكي از طرفين رسيده باشد و در واقع تعهدي يكطرفه باشد. در اين قبيل اسناد كه فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ۱۰ قانون مدني نبوده و لازم الوفا نيست.
ثبت املاک موقوفه در حقوق ایران
از جمله مهمترین اموالی که می توان مورد وقف قرار گیرد، وقف اموال غیرمنقول و املاک می باشد. نهاد وقف نیز به عنوان یک نهاد حقوقی، دارای خصوصیات و مشخصات ویژه ای می باشد که از جمله این خصوصیات می توان به حبس مال و فک ملک، تسبیل منفعت و دوام و استمرار حبس عین موقوفه اشاره کرد. وقف از سه رکن تشکیل مییاید: واقف، موقوفُ علیه و عین موقوفه. در شرع و قانون هر یک از این سه رکن باید واجد شرایط شرعی و قانونی خاص خود باشد تا وقف به صورت صحیح تحقق یابد. اراضی و املاک موقوفه مانند اراضی زراعی با آن که قوانین نسبتاَ زیادی در خصوص آن به تصویب رسیده است،مع الاسف در هیچیک از این قوانین تعریفی از این اراضی و املاک به عمل نیامده است. موقوفه غیر منقول، گونه ی خاصی از اراضی و املاک است که نظام حقوقی ویژه ای دارد. خاص بودن این گونه اراضی و املاک، به دلیل نوع مالکیت آن هاست. قانون مدنی ایران با اقتباس از فقه امامیه، احکام مفصلی در مورد وقف و آثار آن، شرایط و انواع وقف، شرایط واقف و موقوفُ علیهم، موقوفه و اداره آن شرایط تولیت و متولی موقوفه، نظارت بر اعمال متولی و صلاحیت های ناظر و امثال این ها مقرر داشته است. البته لازم به ذکر است که عقد وقف از عقود تشریفاتی نمی باشد و اساس و ارکان این عقد مبتنی بر احکام شرعی می باشد و از لحاظ شرعی برای وقوع عقد وقف ثبت آن شرط نشده است، بنابراین شرعاً تشریفات ثبتی در تحقق عقد وقف نقشی ندارد. قانونگذار در مواد 11 و27 الی 31 قانون ثبت، راجع به لزوم درخواست ثبت موقوفات غیرمنقول وتنظیم اظهارنامه ثبتی به نام موقوفه،مستندات ونحوه تصرفات موقوفه،تصرفات اشخاص به نام وقف،متقاضی ثبت موقوفه،اختیار وتکلیف متولییا سازمان اوقاف راجع به تسلیم اعتراض نسبت به درخواست ثبت دیگران ویا اعتراض به عملیات تحدید حدود املاک دیگر و همچنین اعتراض به منظور حفظ حقوق ارتفاقی موقوفه و مانند این ها،مقرراتی پیش بینی نموده است اما باید توجه داشت که وقف اموال غیر منقول،امتیاز ویژه ای برای موقوفات ایجاد نمیکند، مگر آنچه که در قوانین آمده است.مثلا واقف نمی تواند بر خلاف قوانین آمره، ترتیبی برای اداره موقوفه تعیین کند.البته نظیر این گونه التزام ها برای متولیان موقوفات هم وجود دارد. موقوفه، خود نیز در بسیاری از امور، وضعی شبیه سایر مالکان دارد. برای نمونه بایدیادآوری کرد که هر گونه تفکیک وافراز اراضی و املاک موقوفه باید طبق مقررات مربوطه نظیر ماده 101 قانون شهرداری و ماده 154 اصلاح قانون ثبت و ماده 15 قانون زمین شهری صورت گیرد و از این حیث تفاوتی میان موقوفه و دیگر مالکان وجود ندارد. به لحاظ «حبس عین» در وقف و جدا ساختن مالک از مایملک واقف و مصون داشتن آن از انتقال، نباید پنداشت که اراضی موقوفه، موضوع حقوق ثبت املاک قرار نمی گیرند. چنان که تصرف ویا تقاضای ثبت، به عنوان «مالکیت» محدود نمی شود و «تصرف به عنوان وقفیت» و یا «تقاضای ثبت به عنوان وقفیت»، در عالم حقوق پذیرفته شده است. در همین راستا، انتقال و دادوستد و بیع و تبدیل موقوفه هم با رعایت مواد 88و 89 و 90 و 349، قانون مدنی و فراهم آمدن شرایط مندرج در مواد مذکور صحیح است و نباید تصور کرد موقوفه به طور کلی غیرقابل انتقال است. درست است که اصل بر منع نقل و انتقال و دادو ستد و یا تبدیل آن، میسر و ممکن خواهد بود و از این حیث، موقوفه تفاوتی با سایر اموال غیر منقول موضوع حقوق ثبت املاک ندارد.
تعارض تاریخ سند رسمی با سند عادی
برخی ازحقوقدانان معتقدند هرگاه مالی غیرمنقول به وسیله مالک مورد دو عقد بیعیکی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد سند عادی مزبور قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود و خریدار با سند عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی, پیروز نخواهد شد. زیرا طبق ماده 1305 ق.م. که مقرر می‌دارد: "در اسناد رسمی تاریخ معتبر است حتی علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است" تاریخ سند عادی مذکور در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست؛ بنابراین سند مزبور مانند سند عادی فاقد تاریخ بوده و بنابر اصل تأخر حادث تأخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمی مفروض خواهد بود. در نتیجه خریدار با سند عادی نمی تواند با تکیه بر تاریخ سند خود را مالک مبیع معرفی کند و باید حکم بر وقوع بیع برای خریدار با سند رسمی صادر گردد مگر اینکه ثابت شود تاریخ انشای بیعموضوع سند عادی مقدم بر تاریخ بیع مورد سند رسمی بوده است که در این صورت مبیع متعلق به خریدار با سند عادی می باشد و معامله با سند رسمی معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اینکه خریدار با سند عادی مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده به خواسته تنظیم و امضای سند رسمی انتقال کند و فروشنده در تاریخ پس از طرح دعوی مذکورملک مورد بیع موضوع سند عادی را با سند رسمی به شخص ثالث منتقل کند یا این که خریدار با سند رسمی اقرار کند که بیع با سند رسمی پس از بیع با سند عادی واقع گردیده است که در این‌گونه موارد به تقاضای خریدار با سند عادی سند رسمی مذکور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی فروش مال مزبور به خریدار با سند عادی خواهد گردید.
فصل 1 4
1-1- مقدمه 5
1-2- بیان مسئله 6
1-3- اهمیت و ضرورت تحقیق 6
1-4- مبانی نظری و پیشینه تحقیق 9
1-5- متغیرهای تحقیق 12
1-6- اهداف تحقيق 13
1-7- سوالهای تحقيق 14
1-8- فرضيههای تحقیق 15
1-9- ثبت املاک موقوفه در حقوق ایران 15
1-9-1- تعارض تاریخ سند رسمی با سند عادی 19
1-9-2- نقش ثبت معاملات املاک در انتقال مالکیت 21
فصل 2 23
2-1- مقدمه 24
2-1-1- تعریف و تشریح قولنامه 25
2-1-2- عمل حقوقی بودن قولنامه 26
2-2- انواع معاملات 27
2-2-1- معاملات با قولنامه 27
2-2-2- معاملات با بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروشی نامه 28
2-2-3- معاملات با سند رسمی 29
2-3- تفاوت قولنامه با مبایعه نامه 29
2-3-1- اعتبار قولنامه در دادگاه 30
2-3-2- وجه التزامی (اجباری) در قولنامه 30
2-4- دقت نظر طرفین در تنظیم قولنامه 31
2-4-1- معامله معارض با قولنامه 34
2-5- اسناد و املاک 39
2-6- قولنانه وماهیت حقوقی آن 46
2-7- اعتبار اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی 53
2-7-1- اثبات دعوی با سند عادی 57
2-7-2- عوامل اعـتبار سـند در قانون ايران 58
2-7-3- جايگاه تکليف به تامين خواسته 59
2-7-4- منزلت انکار ناپذيري سند رسمي 60
2-7-5- شرايط اعتبار اسـناد رسـمي و عـادي 60
2-7-6- بررسي اهميت و جايگاه اسناد رسمي از حيث اعتبار 61
2-7-7- قلمرو اعتبار اسناد رسمي 61
2-7-8- اعتبار تـاريخ اسـناد رسمي 62
2-7-9- مـاهيت اعتبار تاريخ سند رسـمي نـسبت به اشخاص ثالث 62
2-7-10- عدم پذيرش اسناد عادي در محاکم و ادارات دولتي 63
2-8- تحديد آسيب پذيري اسناد رسمي 63
2-8-1- عدم استماع انکار مندرجات اسناد رسـمي 64
2-8-2- تعيين مجازات استنکاف از اعـتبار دادن اسناد رسمي 64
2-8-3- تکليف دادگاه در اعلام بي اعتباري سند رسمي 64
2-8-4- منزلت سند رسمي در آئين دادرسـي کـيفري 64
2-8-5- مـنزلت سـند رسمي در اعاده دادرسي 65
2-8-6- منزلت سند رسمي در مقام تجديدنظر 66
2-8-7- شرایط سند رسمی 68
2-9- اعتبار اسناد عادی در معاملات غیرمنقول 70
2-9-1- اعتبار اسناد عادی 71
2-9-2- بررسی علت یک تعارض 71
2-9-3- کثرت دعاوی مربوط به برخی اسناد عادی 72
2-9-4- تحولات بعد از انقلاب 72
2-9-5- برخی راهکارهای کاهش پرونده‌ها 73
2-9-6- علت تامه یک اتفاق 74
2-9-7- سند عادی در محاکم و رویه قضایی 75
2-9-8- تفاوت‌های اسناد رسمی و عادی 75
2-9-9- اعتبار اسناد رسمی و عادی 76
2-9-10- رسیدگی به اصالت اسناد 76
2-10- چگونگی رسیدگی در جلسه دادرسی 77
2-11- راه‌های تشخیص اصالت اسناد توسط دادگاه 78
2-11-1- تفاوت‌های ادعای جعل با انکار و تردید 79
2-11-2- استمهال خواهان و خوانده در ارائه اصول اسناد عادی و رسمی 80
2-11-3- تصمیم دادگاه پس از رسیدگی به تعرض 81
نتیجه گیری : 82
منابع : 84